Vous êtes propriétaire aux Eaux-Vives depuis douze ans et vous vous demandez ce que vaut vraiment votre appartement aujourd’hui ? Ou peut-être cherchez-vous à acheter et les prix affichés vous semblent stratosphériques sans repère fiable ? Franchement, c’est normal. Le marché genevois est tellement tendu que même les professionnels peinent parfois à s’y retrouver. Les données de RealAdvisor pour janvier 2026 apportent enfin une réponse chiffrée : comptez environ CHF 15’300 du mètre carré en moyenne sur la ville de Genève, avec des écarts considérables selon que vous regardez un appartement ou une maison.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement immobilier. Les prix indiqués sont des moyennes statistiques basées sur les données RealAdvisor de janvier 2026 et peuvent varier significativement selon les caractéristiques spécifiques de chaque bien.
Les prix genevois en 30 secondes
- Prix moyen global : CHF 15’332/m² (janvier 2026)
- Appartements : CHF 15’494/m² (+214,6% sur 25 ans)
- Maisons : CHF 14’189/m²
- Estimation gratuite RealAdvisor : 3 minutes
CHF 15’332/m² : ce que révèlent vraiment les chiffres de janvier 2026
Ce chiffre de CHF 15’332 par mètre carré, je l’entends souvent cité comme une vérité absolue. Soyons clairs : c’est une moyenne, et une moyenne sur Genève-Ville masque des réalités très différentes. Un bien aux Pâquis ne vaut pas la même chose qu’un appartement à Champel, même à surface identique. Dans mon suivi du marché genevois, j’observe régulièrement que les vendeurs surestiment leur bien de 8 à 12% en se basant sur les prix affichés plutôt que sur les transactions réelles.
Ce qui me frappe sur le marché actuel, c’est l’écart entre appartements et maisons. Selon les données RealAdvisor janvier 2026, les appartements atteignent CHF 15’494/m² tandis que les maisons individuelles tournent autour de CHF 14’189/m². Contre-intuitif ? Pas tant que ça : les appartements bien placés en centre-ville bénéficient d’une rareté structurelle, alors que les villas se situent souvent en périphérie.
Le récapitulatif ci-dessous met en perspective les deux segments clés du marché. Ces fourchettes vous permettent d’identifier rapidement où se situe votre bien par rapport à la moyenne.
| Type de bien | Prix moyen/m² | Évolution 12 mois | Évolution 25 ans |
|---|---|---|---|
| Appartement | CHF 15’494 | +0,3% | +214,6% |
| Maison | CHF 14’189 | +0,1% | +129,3% |
Un élément contextuel souvent ignoré : Genève affiche un taux de vacance de 0,34% selon les statistiques officielles OFL 2025, le plus bas de Suisse. Ce déséquilibre offre-demande explique largement pourquoi les prix résistent malgré la hausse des taux hypothécaires. La pression ne faiblit pas.
RealAdvisor : comment ces données sont-elles collectées et fiabilisées ?
Quand vous cherchez à estimer un bien, vous tombez généralement sur deux options frustrantes : attendre qu’une agence vous rappelle (délai moyen de plusieurs jours) ou vous fier aux annonces du voisinage (qui reflètent les prix demandés, pas les prix réels). RealAdvisor répond à cette impasse avec une approche différente, basée sur les transactions effectives plutôt que sur les intentions de vente.
Comment RealAdvisor collecte ses données
Selon la méthodologie IA RealAdvisor, les algorithmes analysent les biens comparables dans une zone donnée, croisent les prix de ventes récentes, l’emplacement précis, la taille, l’historique et les tendances du marché. Les bases de données sont actualisées quotidiennement, dans le respect de la LPD (Loi sur la protection des données suisse).
Concrètement, RealAdvisor agrège 90% des annonces du marché suisse selon Immosynergies, ce qui en fait le plus grand moteur de recherche immobilière du pays. Cette couverture permet d’affiner les estimations au niveau de la rue : plus de septante rues genevoises sont référencées avec leurs prix médians. Si vous cherchez à approfondir l’analyse de ces données, l’outil Immo Data d’analyse peut compléter votre recherche.
Pourquoi votre bien peut valoir 30% de plus ou de moins
Attention : une moyenne cantonale ou même communale reste une moyenne. L’étage, la vue, l’état du bien, la proximité des transports, le vis-à-vis — tous ces critères créent des écarts pouvant atteindre 30 à 40%. J’ai accompagné un couple aux Eaux-Vives qui avait estimé son 4 pièces à CHF 1’850’000 en se basant sur les annonces voisines. Après quatre mois sans offre, un repositionnement à CHF 1’720’000 basé sur les transactions RealAdvisor a permis une vente en six semaines.
Le bénéfice principal de cet outil ? L’estimation prend trois minutes, elle est gratuite, et vous obtenez immédiatement une fourchette basée sur l’intelligence artificielle. Ce n’est pas une expertise notariale, mais c’est un point de départ solide pour négocier avec les agences.
Appartement vs maison : deux marchés, deux dynamiques de prix
Sur 25 ans, les appartements ont progressé de +214,6% contre +129,3% pour les maisons. Cette divergence raconte une histoire : la densification urbaine a créé une prime pour les biens en PPE bien situés. Les villas, elles, souffrent d’une offre contrainte par les règlements d’urbanisme et d’un ticket d’entrée total souvent plus élevé malgré un prix au m² inférieur.
+214,6%
hausse des prix des appartements genevois sur 25 ans
Mon avis sur ce décalage : si vous raisonnez patrimoine à long terme, l’appartement en centre-ville reste le placement le plus résilient. La maison offre un cadre de vie, mais la plus-value potentielle sur huitante ans de détention n’a pas suivi la même trajectoire. Évidemment, cela dépend de votre horizon et de vos priorités familiales.
Selon l’analyse UBS marché immobilier 2025, le Swiss Real Estate Bubble Index reste à un niveau modéré pour la région Genève, avec une prévision de +3% pour 2026. Ce n’est pas la surchauffe, mais ce n’est pas non plus un retournement. Pour approfondir la valorisation de votre patrimoine, consultez notre guide sur la vente de votre bien au juste prix.
Critères qui font varier votre prix par rapport à la moyenne
- Étage et présence d’ascenseur (différentiel jusqu’à 15%)
- Vue dégagée ou vis-à-vis immédiat
- État général et année de rénovation
- Proximité transports publics (TPG) et commerces
- Charges de copropriété et fonds de rénovation
Vos questions sur les prix immobiliers à Genève
Quel est le prix au m² à Genève en 2026 ?
Le prix moyen sur Genève-Ville s’établit à CHF 15’332/m² en janvier 2026 selon RealAdvisor. Les appartements affichent CHF 15’494/m² et les maisons CHF 14’189/m². Ces moyennes varient significativement selon le quartier et les caractéristiques du bien.
Comment ont évolué les prix de l’immobilier à Genève ces dernières années ?
Sur 25 ans, les appartements ont progressé de +214,6% et les maisons de +129,3%. Sur les douze derniers mois, la hausse reste modérée : +0,3% pour les appartements et +0,1% pour les maisons au niveau cantonal.
L’estimation RealAdvisor est-elle fiable pour mon bien ?
L’estimation fournit une fourchette basée sur les transactions comparables et l’intelligence artificielle. C’est un point de départ solide, mais elle ne remplace pas une expertise terrain. Je recommande toujours de croiser cette estimation avec l’avis d’un agent local, surtout pour les biens atypiques.
Pourquoi les maisons sont-elles moins chères au m² que les appartements ?
Les maisons se situent généralement en périphérie où le foncier coûte moins cher. Les appartements bien placés en centre-ville bénéficient d’une rareté structurelle et d’une demande supérieure, ce qui tire leur prix au m² vers le haut.
Est-ce le bon moment pour vendre à Genève ?
Avec un taux de vacance de 0,34% (le plus bas de Suisse) et une prévision UBS de +3% pour 2026, le marché reste favorable aux vendeurs. Le timing dépend surtout de votre situation personnelle et de l’état de votre bien par rapport à la concurrence.
Et maintenant ?
Si vous ne devez retenir qu’une chose : les moyennes cantonales ou communales ne racontent qu’une partie de l’histoire. Votre bien peut valoir sensiblement plus ou moins selon des critères que seule une analyse granulaire peut révéler. RealAdvisor offre un premier niveau de réponse en trois minutes — c’est gratuit, et ça vaut le coup de tester avant toute discussion avec une agence.
Conseil pro : Avant de fixer votre prix de vente, demandez systématiquement à l’agent immobilier de vous montrer les transactions comparables des six derniers mois dans votre rue ou votre immeuble. Si ces données n’existent pas ou restent floues, c’est un signal d’alerte.
Plutôt que de conclure, posez-vous cette question pour la suite : votre estimation actuelle repose-t-elle sur des prix affichés ou sur des ventes effectives ? La différence peut représenter plusieurs dizaines de milliers de francs.