Le montant de la taxe d'ordures ménagères, qu'il s'agisse de la Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM) ou de la Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères (REOM), peut varier considérablement d'une commune à l'autre. Cet impôt, bien que semblant simple, soulève des questions quant à sa répartition entre locataires et bailleurs. Comprendre les responsabilités de chacun est crucial pour éviter les litiges et garantir une relation locative harmonieuse.
Nous aborderons les fondements légaux, les modalités de recouvrement, les cas particuliers et les recours. Ainsi, vous pourrez naviguer avec assurance dans le monde des obligations locatives.
Les bases légales et principes fondamentaux
Comprendre le cadre légal de la taxe d'ordures ménagères est essentiel pour déterminer les obligations de chacun. Cette section explore les textes de loi pertinents et les principes généraux établis par la législation, clarifiant ainsi les responsabilités.
Le cadre juridique
La question de la taxe d'ordures ménagères est encadrée par plusieurs textes législatifs, dont la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui régit les rapports locatifs ( Loi du 6 juillet 1989 ). Bien que cette loi ne mentionne pas directement la TEOM/REOM, elle établit le principe des charges récupérables, permettant au bailleur de se faire rembourser certaines dépenses par le preneur. L'article 23 de cette loi est souvent invoqué pour justifier la récupération de la TEOM, la considérant comme une charge liée à l'utilisation du logement. La TEOM est perçue par les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI), son taux moyen en France avoisine les 7,5% de la valeur locative brute.
Le rôle du propriétaire face à l'impôt
En principe, c'est le propriétaire qui est redevable de la TEOM/REOM envers l'administration fiscale. Il reçoit l'avis d'imposition de la taxe foncière, qui inclut la TEOM (ou la REOM). Le propriétaire est donc responsable du paiement de cet impôt à l'administration. Cependant, il peut, dans la plupart des cas, se faire rembourser cette dépense par son locataire, car ce dernier profite directement du service d'enlèvement des ordures ménagères. En 2023, plus de 35 millions de logements étaient soumis à la taxe foncière, incluant la TEOM ( Source INSEE ).
La répercussion sur le locataire via les charges récupérables
Le concept de charges récupérables est central dans la relation locative. Il permet au bailleur de se faire rembourser certaines dépenses par le preneur, car elles sont liées à l'utilisation du logement. Le décret n° 87-713 du 26 août 1987 fixe la liste des charges récupérables ( Décret n° 87-713 du 26 août 1987 ), et la TEOM/REOM y figure. Cela signifie que le bailleur peut demander au locataire le remboursement de la TEOM/REOM, en l'intégrant dans les charges mensuelles ou en effectuant une régularisation annuelle. Il est important de noter que le montant recouvré ne peut excéder le montant réellement payé. De nombreuses demandes d'information parviennent chaque année à l'ADIL concernant la répartition des charges, dont la TEOM.
L'exception : la REOM et la facturation directe
Dans certaines communes, la Redevance d'Enlèvement des Ordures Ménagères (REOM) remplace la TEOM. La REOM est une redevance, et son montant est calculé en fonction du service rendu, c'est-à-dire de la quantité de déchets produits. Dans ce cas, il est possible, voire obligatoire, que le locataire soit facturé directement par la collectivité. Cette facturation directe se justifie par l'utilisation du service de collecte. Par exemple, dans certaines communes du Var, la REOM est calculée en fonction du nombre de levées du bac. Cette approche incite à réduire la production de déchets et à mieux trier. Le coût moyen de traitement des déchets ménagers en France est d'environ 150€ par tonne.
Modalités de recouvrement de la TEOM/REOM par le propriétaire
La façon dont le propriétaire recouvre le montant de la taxe ou redevance auprès de son locataire dépend du type de contrat. Examinons les différentes modalités en fonction du type de bail et de la gestion des charges.
Les différents types de baux
- **Location nue :** La TEOM est intégrée dans les charges provisionnelles, versées mensuellement par le locataire. Une régularisation annuelle compare le montant provisionné avec les dépenses réelles. Un complément est demandé si le montant provisionné est insuffisant ; un remboursement est effectué dans le cas contraire.
- **Location meublée :** La TEOM peut être incluse dans les charges forfaitaires, sans régularisation. Cependant, une facturation séparée avec régularisation annuelle est aussi possible.
- **Colocation :** La TEOM est répartie entre les colocataires au prorata de leur part dans le loyer. Le bail doit préciser ces modalités. À défaut, la répartition se fait à parts égales.
Le décompte de charges et la justification des dépenses
Le propriétaire a l'obligation légale de fournir un décompte clair et précis des charges, avec justificatifs, incluant le montant de la TEOM/REOM. Il doit également fournir une copie de l'avis d'imposition de la taxe foncière. La transparence est essentielle. Sans justificatifs, le locataire peut contester les charges.
Points de vigilance pour le locataire
Soyez vigilant et vérifiez attentivement le décompte des charges pour éviter les erreurs.
- **Facturation excessive :** Vérifiez que le montant facturé ne dépasse pas celui indiqué sur l'avis d'imposition.
- **Facturation pendant la vacance :** Ne payez pas la TEOM/REOM pour les périodes où le logement était inoccupé.
- **Facturation anticipée :** Le bailleur doit attendre l'avis d'imposition avant de facturer.
| Type de Contrat | Modalités de Recouvrement de la TEOM/REOM | Documents à Fournir |
|---|---|---|
| Location Nue | Charges provisionnelles avec régularisation annuelle | Décompte clair, copie de l'avis d'imposition |
| Location Meublée | Charges forfaitaires ou facturation séparée avec régularisation | Décompte clair (si facturation séparée), copie de l'avis (si facturation séparée) |
| Colocation | Répartition au prorata des parts de loyer | Bail précisant la répartition, décompte clair |
Cas spécifiques et situations particulières
Certaines situations méritent une attention particulière. Comprendre comment la TEOM/REOM est gérée dans ces cas permet d'éviter les confusions.
Logements inoccupés et taxe d'ordures ménagères
La TEOM n'est pas due pour les logements inoccupés sous certaines conditions. La vacance doit être involontaire et justifiée. Le propriétaire doit fournir des justificatifs. Il ne peut facturer la TEOM au locataire pour ces périodes. Généralement, une vacance d'au moins trois mois est exigée.
Locaux commerciaux et baux commerciaux
Dans les locaux commerciaux, la question de la TEOM est abordée dans le bail. Vérifiez attentivement la clause de répartition des charges, elle précise qui est responsable du paiement. Souvent, la TEOM est une charge locative. Des exceptions existent selon la négociation. La nature de l'activité et la production de déchets spécifiques influencent la répartition.
Immeubles en copropriété
La TEOM est intégrée dans les charges générales de la copropriété et répartie entre les copropriétaires en fonction de leur quote-part. Le propriétaire reporte ensuite sa quote-part sur le locataire, selon le bail. Le propriétaire ne peut facturer plus que sa quote-part.
Logements sociaux
Dans les logements sociaux, le locataire paie une redevance pour les ordures ménagères, incluse dans les charges. Le montant peut être forfaitaire ou calculé selon la quantité de déchets.
| Situation Particulière | Traitement de la TEOM/REOM |
|---|---|
| Logement Inoccupé | TEOM non due sous conditions, justificatifs à fournir |
| Local Commercial | Répartition précisée dans le bail, souvent à la charge du locataire |
| Immeuble en Copropriété | Intégrée dans les charges, quote-part reportée au locataire |
| Logement Social | Redevance incluse dans les charges |
Que faire en cas de litige ? les recours
Malgré la clarté des règles, des litiges peuvent survenir. Il est important de connaître les recours possibles en cas de désaccord et comment les mettre en oeuvre efficacement.
Privilégier la phase amiable en cas de désaccord
En cas de litige, privilégiez le dialogue et la communication avec le propriétaire. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception pour contester et demander des explications. Conservez une copie de cette lettre et de tous les documents relatifs à la location. La documentation est essentielle pour la suite des procédures.
La conciliation et la médiation
La conciliation et la médiation sont des alternatives intéressantes au recours judiciaire. Elles permettent de trouver une solution amiable, grâce à l'intervention d'un tiers neutre. La commission départementale de conciliation peut être saisie. Ces procédures sont rapides et moins coûteuses.
Saisir la justice de proximité en dernier recours
En cas d'échec des démarches amiables, saisissez la justice de proximité. Constituez un dossier solide, avec toutes les pièces justificatives (bail, décomptes, avis d'imposition, lettres de contestation...). Un avocat peut vous accompagner. La saisine du tribunal doit respecter un formalisme précis.
Conseils pour une gestion sereine
- Conservez précieusement tous les documents relatifs à la location.
- Vérifiez attentivement le décompte des charges et demandez des explications.
- Communiquez ouvertement avec le propriétaire.
- Faites-vous accompagner par un professionnel en cas de difficulté.
En bref
La taxe d'ordures ménagères est due par le propriétaire, mais elle est généralement récupérable auprès du locataire via les charges, sauf pour la REOM, qui peut être facturée directement. La transparence et la communication sont essentielles. Une bonne compréhension des règles est primordiale pour une relation locative sereine.
Les évolutions potentielles de la TEOM/REOM soulignent l'importance de se tenir informé des réglementations. Une bonne communication et le respect des règles permettent d'éviter les litiges et de contribuer à une gestion efficace et responsable des déchets. Ce guide a pour but de vous éclairer sur vos droits et obligations, que vous soyez locataire ou propriétaire.